KU游BET9：半年报点评|五矿地产：下半年销售任务艰巨 优财务与滚规模之间的央企抉择

在主业为房地产的央企里，五矿仍然是高调得完全要没了声音的那个，和其他兄弟姐妹，从不完全相同。说道它“小而美”，它只不过并不心怀“小”，2017年，五矿地产构建销售额80.5亿元，2018年，它明确提出了150亿元的年度目标150亿元，但上半年里，这个目标的完成率，并不怎样。说道它美吧，显然，利润与融资成本上，它仍然显露出着央企的大家之风。

半年销售28.12亿元 年度目标完成率严重不足两成今年上半年，五矿地产构建签下销售额28.12亿元人民币，签下销售面积18.7万平米，平均值签下售价15006元/平米。三个数字比起去年同期，分别下降了1.99%、28.97%和上升了21.18%。对于平均值售价的上升，五矿方面回应乃由于本集团签下销售面积主要源于二线及三线城市之房地产发展项目所致（车库占到比比例变化）。

同比上来看，五矿今年上半年的签下销售额与去年同期相若，但有所不同的是今年五矿的销售目标可是比去年低了近一倍——五矿今年的签下销售目标可是150亿元，如此算数来，其上半年的目标完成率相等于只有18.75%。而要已完成目标，下半年五矿要构建比上半年多出4倍有余的销售额。

换回做到其他房企，这个完成率，大约要被烙下一个“全年目标已完成决意”的标签，但五矿方面却主动豪气地回应：根据销售计划，大部分研发项目将集中于在下半年散户预售，公司有信心已完成今年150亿元人民币的签下销售目标。今年上半年五矿在购项目共计9个，分别产于在北京、营口、南京、长沙和惠州。其中南京和长沙分别占到了3个。

从业绩贡献来看，长沙的沁园金城项目销售业绩最佳，上半年签下金额为10.23亿元，其次为北京如园项目项目，为9.69亿元。而从单价来看，南京晏山居以82225元/平米位列榜首，其次为75628元/平米平均值售价的北京如园。而下半年里，广州万樾台、惠州五矿•哈施塔特、武汉万境水岸、武汉五矿•澜悦云玺、长沙五矿•沁园金城、南京浦口项目、南京五矿•澜悦方山等项目，都将转入预售环节。

上半年仍未追加土储 土地投资过分慎重只不过五矿地产的项目布局很广，在环渤海、长三角、华中、珠三角地区（还包括香港）皆有布局，截至2018年上半年，五矿地产旗下有20个房地产发展项目，产于北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、武汉、惠州、佛山、广州及香港等十一个城市，合共可研发土地储备总楼面面积大约为425万平米。而其中于2018年前六月追加的项目，则为零。回应，五矿方面回应，虽然上半年内先后参予了多个一线及核心二线城市地块的土地竞拍活动，并参予了香港地块的投标，但鉴于当前更为动荡不安的土地市场环境，五矿要求采行更为谨慎的投资原则，开价并不十分星舰，故未顺利投得地块。比起去年上半年，五矿首入武汉取得盘龙城地块，又在7月时候又以牵头拿地方式夺下南京江浦区及河西区两块住宅用地。

今年前7月的五矿，在投资方面，却是慎重至极，以至于颗粒无收。至于下半年的投资计划，五矿方面预计下半年房地产投资增长速度将之后上升，开发商谨慎买地的态势将沿袭，土地市场也将更进一步降温及分化。五矿回应将紧密注目土地市场先前动态，并逃跑近期有可能经常出现的价格比较合理之优质投资机会。

毛利率大约40% 债务管控持续名列行业前位今年上半年，五矿的营收大约为59.53亿港元，基本为去年的销售承销，营收数额同比增加了36%。其中，房地产发展经营分部之收益因交付给予买家之物业面积及平均值售价减少而下降42.3%至54.92亿港元。

但上半年其销售成本也提升到了35.83亿港元，同比增加了30%。相抵后，今年上半年五矿地产构建毛利23.7亿港元，毛利同比快速增长了45.8%，由于较高利润的产品获得证实进账，综合毛利率由37.2%下降至39.8%。另外，由于部分物业的市场估值同比去年有贞着下降，五矿的净利润由去年同期的3.95亿港元减少80.4%至7.13亿港元。

五矿地产仍然最引人注目的优势，大约是在债务管控方面。特别是在是其借贷成本，能名列行业里的前几位。今年上半年，五矿地产的加权平均借贷成本维持在大约4.26%，虽然比去年年底时候的3.81%有所减少，但依旧是行业大部分企业所无法及。今年上半年五矿的借款总额更进一步上升，由去年同期的151.03亿港元叛至今年上半年的140.81亿港元。

其中一年内届满的债务占比为13.9%，大约为19.62亿港元。短期债务水平较去年同期有显著优化。这也确保了去负债水平的之后减少。

今年上半年，五矿的净负债率为57.8%，比去年同期减少了3.8个百分点，比去年年底减少了4.6个百分比，持续正处于行业低位。但今年上半年，其现金水平方面则经常出现了极大波动。

截至上半年，五矿的现金及银行存款(不还包括受限制现金及银行存款)为43.57亿港元，而去年同期时候为83.95亿港元。此外，五矿仍然以来的借款都以港元居多，且大部分借款以浮动利率计息，在其借贷货币中，港元占比为82.8%，人民币和美元分别占到比10.3%和6.9%。今年上半年，人民币汇率的持续走低，也减小了五矿利息方面的开支。为减低利率风险，五矿方面已议定利率掉期合约，据此，五矿不会缴纳一个月港元银行同业Rate计算出来之利息，及根据名义金额36亿港元按相同利率每月付息。

于2018年6月30日，五矿地产借款中约32.5%以相同利率计息，余款则以浮动利率计息。

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